Os contribuintes que recebem aluguel de imóveis precisam declarar esses valores no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2026. Apesar da aprovação da reforma tributária, o procedimento para a declaração deste ano – referente aos rendimentos recebidos em 2025 – permanece o mesmo dos anos anteriores.
A advogada Mariana Arteiro, pós-graduada em Direito Tributário e especialista em planejamento patrimonial e sucessório, explicou à Gazeta do Povo que as mudanças aprovadas na legislação ainda não impactam a declaração de 2026.
“A Lei Complementar 214/25, que regulamentou a nova tributação sobre o consumo, e a Lei 15.270/25, que inseriu mudanças na tabela do Imposto de Renda, só começam a valer para rendimentos recebidos a partir de 1º de janeiro de 2026”, afirma. “Assim, as novas regras não atingem a declaração anual de ajuste de 2026, referente ao ano-base 2025.”
Como declarar aluguel no Imposto de Renda 2026?
Segundo Mariana, o proprietário do imóvel deve seguir o mesmo procedimento utilizado nos anos anteriores para declarar os rendimentos de aluguel. “O locador pessoa física deverá continuar recolhendo o IR mensalmente via Carnê-Leão, se o inquilino for outra pessoa física, ou sofrer retenção na fonte se receber o aluguel de pessoa jurídica”, explica a advogada.
O Carnê-Leão pode ser emitido mensalmente no site da Receita Federal. Na declaração anual, os valores precisam ser informados nas fichas correspondentes do programa da Receita Federal. O passo a passo, segundo a advogada, é o seguinte:
- acessar o Carnê-Leão Web no portal e-CAC e importar os dados dos recebimentos de 2025;
- informar os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”, quando o inquilino for pessoa física; ou utilizar a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ”, quando o pagamento for feito por empresa, com base no informe de rendimentos; e
- declarar o valor líquido do aluguel.
A advogada ressalta que algumas despesas podem ser descontadas do valor bruto do aluguel antes da tributação. “Podem ser excluídos do valor bruto o IPTU, o condomínio e as taxas de imobiliária, desde que esses custos tenham sido pagos pelo locador”, explica.
O que muda com a reforma tributária?
Embora não altere a declaração deste ano, a reforma tributária começa a impactar a tributação de aluguéis a partir de 2026. Uma das mudanças é a incidência de dois novos tributos criados pela reforma:
- o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS);
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Segundo a advogada, essa tributação pode atingir contribuintes com renda mais elevada proveniente de aluguéis.
“A nova regra alcança renda de aluguel acima de R$ 240 mil por ano, desde que esses aluguéis sejam provenientes de mais de três imóveis, ou quando a pessoa recebe mais de R$ 288 mil por ano, independentemente da quantidade de imóveis”, afirma Mariana.
Em 2026, porém, as alíquotas ainda serão simbólicas, funcionando como fase de testes do novo sistema. Assim, serão de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
Mariana acrescenta que, quando o modelo completo do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual estiver implementado, a tributação prevista para esse tipo de atividade pode chegar a 8,4% no total. No caso de locação residencial, a legislação também prevê um redutor social na base de cálculo.
“A Lei Complementar 214/25 prevê um abatimento fixo de R$ 600 por imóvel na base de cálculo mensal do IVA”, explica.
Como o inquilino deve declarar o aluguel?
Quem paga aluguel também precisa informar esses valores na declaração do Imposto de Renda, embora a despesa não seja dedutível. Segundo Mariana, os pagamentos devem ser registrados na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código 70.
“O aluguel residencial não é dedutível da base de cálculo do imposto para o inquilino”, afirma. “A informação serve apenas para o cruzamento de dados com o que o proprietário declarou.”
Para comprovar os valores declarados, é importante manter os documentos relacionados à locação. Os principais são:
- contratos de locação vigentes em 2025;
- recibos de aluguel ou extratos da imobiliária;
- comprovantes de despesas dedutíveis, como IPTU e condomínio pagos pelo proprietário; e
- notas fiscais de comissão da imobiliária.
Esses documentos podem ser exigidos pela Receita Federal em caso de fiscalização em até cinco anos.
Quais são os principais erros ao declarar aluguel?
A advogada explica que um dos erros mais comuns é deixar de recolher o Carnê-Leão mensalmente e informar os valores apenas na declaração anual. Outro equívoco frequente é declarar o valor bruto do aluguel somado a encargos, como condomínio e IPTU.
Mariana também alerta para o risco de omitir rendimentos. Segundo ela, a Receita Federal cruza as informações com dados da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), enviada por imobiliárias e corretores.
“Declarar o valor bruto só aumenta o imposto a pagar. O correto é declarar apenas o valor do aluguel, sem os encargos”, explica. “Mas qualquer divergência gera malha fina automática.”
Algumas situações específicas exigem cuidados adicionais na declaração. Nos casos de imóveis com usufruto, por exemplo, quem deve declarar os rendimentos é o usufrutuário, mesmo que não seja o proprietário. Há regras diferentes também para quando o imóvel tem vários donos e para quem loca pelo Airbnb.
“Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, o rendimento deve ser declarado proporcionalmente à parte de cada um no imóvel”, destaca Mariana. “Aluguéis de temporada ou recebidos por plataformas como Airbnb passam a ser equiparados a serviços de hotelaria e passam a ser tributados pelo IVA Dual.”
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