Balneário Camboriú (SC) entrou em uma nova fase da sua disputa com o próprio desenho urbano. Mês passado, a Câmara de Vereadores aprovou a nova lei de microzoneamento, que tira dos arranha‑céus a exclusividade da orla e da região central e autoriza que esses empreendimentos subam também em corredores de desenvolvimento nos bairros, com prédios de até 120 e 150 metros de altura em terrenos maiores.
Ao mesmo tempo, a prefeitura diz ter criado instrumentos para controlar o ritmo desse boom e para financiar obras de infraestrutura com o dinheiro da própria verticalização. O Projeto de Lei Complementar 2/2026, à espera de sanção da prefeita Juliana Pavan (PSD), atualiza pela primeira vez desde 2008 a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do município.
A proposta redefine alturas máximas, índices construtivos e usos em todo o território e introduz duas peças centrais na estratégia da gestão: a ampliação do uso de outorga onerosa de potencial construtivo e o chamado “zoneamento excepcional”, que permite torres mais altas em grandes lotes nos bairros em troca de áreas de uso público.
“Um dos principais objetivos é levar o adensamento aos bairros e equilibrar o desenvolvimento da cidade, ampliando a infraestrutura em diferentes regiões”, afirma Marcelo Freitas, assessor jurídico, coordenador‑geral da Equipe Técnica Municipal e secretário interino de Planejamento e Desenvolvimento Urbano. Ele explica que a modelagem do crescimento urbano está baseada nas outorgas onerosas – o pagamento que o incorporador faz ao município para construir acima de um índice básico.
O índice livre de potencial construtivo será de 2,2 vezes a área do terreno; em alguns corredores, o empreendedor poderá chegar a índices entre 5 e 7, desde que compre essa diferença da prefeitura, em uma espécie de contrapartida financeira à sociedade. “Com esses recursos, o município poderá avançar em obras de infraestrutura essenciais, como a conclusão da reurbanização da praia, a ligação da Avenida Martin Luther até Itajaí, a finalização da Avenida Prefeito Meirinho, além de intervenções como o Contorno do Cristo Luz e o Acesso Norte”, elenca ele.
Para o arquiteto e urbanista Carlos Vinicius Bortolato, coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da UniAvan, a opção está alinhada a uma visão contemporânea da cidade. “A ideia traz como referência premissas do urbanista Jaime Lerner, como a acupuntura urbana ligada à descentralização. Levar serviços aos bairros faz com que os moradores não precisem se deslocar tanto, aliviando o sistema de transporte e o sistema viário”, avalia.
Zoneamento excepcional: torres altas, calçadas largas e corredores verdes
Uma das novidades mais citadas pela equipe técnica é o zoneamento excepcional, que permite uma verticalização mais intensa em grandes terrenos fora da orla – com contrapartidas urbanísticas rígidas. Terrenos com áreas entre 2,5 mil e 3,5 mil metros quadrados, além de faixas de 7,5 mil metros quadrados e, em bairros como Nova Esperança e São Judas Tadeu, áreas acima de 35 mil metros quadrados, poderão receber empreendimentos de 120 a 150 metros de altura, o equivalente a cerca de 30 a 40 pavimentos.
Em troca da altura, a taxa de ocupação nesses lotes será limitada a 30% da área total, e o restante deverá ser mantido como área privada de uso público ou coletivo. “Isso significa que, em um terreno de 3,5 mil metros quadrados, apenas 1.050 metros poderão ser utilizados como área de embasamento, enquanto o restante ficará disponível para praças, áreas comerciais, lojas e outros equipamentos urbanos”, explica Freitas. A ideia, segundo ele, é criar empreendimentos com torres altas cercadas por espaços de convivência e serviços.
Para Bortolato, o modelo tem potencial para corrigir uma carência antiga. “Por mais contraditório que pareça olhando a paisagem urbana de Balneário, cheia de edificações altas, o morador não tem um local verde estruturado para frequentar. Nós temos matas na morraria, mas não temos praças para frequentar. As praças hoje estão localizadas no Centro e, mal têm árvores”, opina.
Ele vê com bons olhos a exigência de espaços verdes e de uso público em empreendimentos de grande porte nos bairros, desde que as regras sejam cumpridas na prática. “Verticalização não significa algo maléfico; ela pode ser benéfica, desde que planejada e que se sigam as diretrizes que o novo Plano Diretor e o microzoneamento trazem”, opina.
Além de permitir prédios mais altos, o novo microzoneamento mexe na relação dos edifícios com a rua. Nos principais corredores de desenvolvimento – como a Avenida do Estado, Terceira, Quarta e Quinta Avenidas, a Avenida Martin Luther, a Avenida das Flores e vias da Região Sul como a Rua Hermógenes de Assis Feijó –, a lei exige um recuo de 10 metros entre o começo do terreno e o início da construção.
Dentro desse espaço, a prefeitura pretende implantar calçadas mais largas, faixas para transporte coletivo e ciclovias. A proposta prevê ainda corredores verdes, com incentivo à biofilia nos edifícios e um projeto de arborização urbana para melhorar condições ambientais e a estética da cidade.
Moradia acessível x mercado imobiliário
O novo microzoneamento nasce em uma Balneário Camboriú onde o preço dos imóveis já faz muita gente procurar moradia em cidades vizinhas. “Temos um fenômeno aqui em que moradores nativos acabam morando em Camboriú, Itapema, Itajaí, por causa dessa questão imobiliária”, aponta o arquiteto.
Ele lembra que o poder público praticamente não tem instrumentos para controlar o valor de aluguel ou de venda, mas acredita que “talvez a verticalização nos bairros tenha como um ponto positivo aumentar a oferta para que o custo da moradia possa ser menor. Entretanto, levar desenvolvimento e infraestrutura para esses locais também tende a valorizar o imóvel”.
Já Marcelo Freitas afirma que a prefeitura prepara uma legislação específica para moradia acessível, a ser enviada à Câmara nas próximas semanas, além da regulamentação da outorga onerosa e da Transferência do Direito de Construir. A ideia, segundo ele, é criar um programa municipal para ampliar o acesso à moradia e tornar mais democrático o processo de viver em Balneário Camboriú.
Na leitura de Bortolato, o desenho aprovado aponta para a consolidação de “duas cidades em uma”: a antiga, entre a Avenida Brasil, a Atlântica e a Terceira Avenida, e a nova, que deve se firmar nos bairros, nos corredores de adensamento previstos no plano. “Moro em Balneário desde 2015, e é a primeira vez que vejo a cidade pensar no morador. Porque esse novo microzoneamento é pensado para o morador, não para a orla”, afirma.
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